간주임대료 — 보증금을 받고 임대하면 받지 않은 임대료 상당액을 수입으로 보는 간주임대료가 적용되어 세금이 발생한다
보증금을 받고 임대하면 받지 않은 임대료 상당액을 수입으로 보는 간주임대료가 적용되어 세금이 발생한다. 임대를 하는 사업주가 예상하지 못하는 세금입니다.
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계약금을 걸기 전에, 서명하기 전에 내 한도를 알고 있어야 합니다. 조회는 30초, 신용점수에는 영향이 없습니다.
한 줄 요약 — 보증금을 받고 임대하면 받지 않은 임대료 상당액을 수입으로 보는 간주임대료가 적용되어 세금이 발생한다. 임대를 하는 사업주가 예상하지 못하는 세금입니다. 보증금을 받고 월세를 적게 받거나 받지 않는 구조로 임대하면, 세법은 그 보증금에서 발생하는 임대료 상당액을 수입으로 간주합니다 — 그것이 간주임대료입니다. 즉 실제로 받지 않은 돈에 세금이 붙습니다. 이 구조를 모르면 「월세를 안 받으니 소득도 없다」고 생각하다 신고 시기에 세금을 맞습니다. 부가세 쪽과 소득세·법인세 쪽에서 각각 다루어지고, 계산에 쓰는 이자율은 정기예금이자율 등 고시되는 기준을 쓰므로 해마다 달라집니다. 실무의 쟁점은 전세로 돌릴 때입니다 — 월세를 보증금으로 전환하면 현금흐름은 바뀌지만 간주임대료 때문에 세금이 사라지지는 않습니다. 임대 조건을 설계할 때 이것을 넣지 않으면 계산이 어긋납니다. 적용 이자율과 계산 방식은 고시·법령으로 바뀌므로 이 글은 숫자를 적지 않습니다.
임대를 하는 사업주가 예상하지 못하는 세금입니다. 보증금을 받고 월세를 적게 받거나 받지 않는 구조로 임대하면, 세법은 그 보증금에서 발생하는 임대료 상당액을 수입으로 간주합니다 — 그것이 간주임대료입니다. 즉 실제로 받지 않은 돈에 세금이 붙습니다. 이 구조를 모르면 「월세를 안 받으니 소득도 없다」고 생각하다 신고 시기에 세금을 맞습니다. 부가세 쪽과 소득세·법인세 쪽에서 각각 다루어지고, 계산에 쓰는 이자율은 정기예금이자율 등 고시되는 기준을 쓰므로 해마다 달라집니다. 실무의 쟁점은 전세로 돌릴 때입니다 — 월세를 보증금으로 전환하면 현금흐름은 바뀌지만 간주임대료 때문에 세금이 사라지지는 않습니다. 임대 조건을 설계할 때 이것을 넣지 않으면 계산이 어긋납니다. 적용 이자율과 계산 방식은 고시·법령으로 바뀌므로 이 글은 숫자를 적지 않습니다.
간주임대료 한눈에 보기
| 한 줄 결론 | 보증금을 받고 임대하면 받지 않은 임대료 상당액을 수입으로 보는 간주임대료가 적용되어 세금이 발생한다 |
|---|---|
| 먼저 확인할 것 | 임대차 계약에서 보증금과 월 임대료의 구성을 정리합니다. |
| 돈과의 관계 | 간주임대료는 현금이 들어오지 않는데 세금이 나가는 항목이라 자금 측면에서 특히 주의가 필요합니다. 보증금을 크게 받고 월세를 낮추는 구조는 현금흐름을 앞으로 당겨 주지만, 그 보증금은 나중에 돌려줄 돈이고 세금은 매년 나갑니다 — 보증금을 다른 데 투입해 두면 세금을 낼 현금이 따로 필요해집니다. 임대 조건을 설계할 때 보증금의 운용 수익과 간주임대료 세금을 함께 비교하는 것이 맞습니다. |
| 넘길 곳 | 세무사, 국세청(126), 관할 세무서 |
| 무료 창구 | 국세청 126 · 관할 세무서 · 납세자보호담당관 · 조세심판원 · 법률구조 132 |
| 메디플라톤 취급 | 카드매출 기반 최대 3억원 / 연 5.3%~6.9% |
실제로 밟는 순서
- 임대차 계약에서 보증금과 월 임대료의 구성을 정리합니다.
- 간주임대료 적용 대상인지 확인합니다 — 세목과 사업 형태에 따라 다릅니다.
- 적용되는 이자율 기준(고시되는 이율)을 확인합니다 — 해마다 달라집니다.
- 예상 간주임대료를 산정해 신고 세액에 반영합니다.
- 임대 조건을 바꿀 때(월세↔보증금) 간주임대료 변화를 함께 계산합니다.
- 부가세와 소득세·법인세 양쪽에서 어떻게 다루어지는지 확인합니다.
- 계산이 복잡한 구조(여러 건물, 공동사업)는 세무사 검토를 받습니다.
걸리는 지점
- 월세를 받지 않아도 보증금이 있으면 세금이 발생할 수 있습니다. 「소득이 없으니 세금도 없다」가 성립하지 않습니다.
- 월세를 보증금으로 전환하면 현금흐름은 바뀌지만 간주임대료 때문에 세금이 사라지지 않습니다.
- 적용 이자율은 고시로 바뀝니다. 작년 기준으로 계산하면 금액이 어긋납니다.
- 부가세와 소득세·법인세에서 다루는 방식이 다릅니다. 한쪽만 보면 빠뜨립니다.
- 공동사업이나 여러 건물이 있으면 계산이 복잡해집니다. 자체 계산으로 신고하면 오류가 생깁니다.
혼자 판단하지 말 것
저희가 세액이나 환급 가능성을 판단하지 않습니다. 판단이 필요한 지점은 세무사, 국세청(126), 관할 세무서으로 넘기십시오. 무료로 물어볼 곳이 있습니다 — 국세청 세미래 콜센터(126), 관할 세무서, 납세자보호담당관, 조세심판원, 한국세무사회 무료상담, 대한법률구조공단(132)입니다.
물어볼 곳과 넘길 곳
무료로 물어볼 곳이 있습니다 — 국세청 세미래 콜센터(126), 관할 세무서, 납세자보호담당관, 조세심판원, 한국세무사회 무료상담, 대한법률구조공단(132)입니다. 저희가 세액이나 환급 가능성을 판단하지 않습니다. 판단이 필요한 지점은 세무사, 국세청(126), 관할 세무서으로 넘기십시오.
자금은 어디서 걸리나
간주임대료는 현금이 들어오지 않는데 세금이 나가는 항목이라 자금 측면에서 특히 주의가 필요합니다. 보증금을 크게 받고 월세를 낮추는 구조는 현금흐름을 앞으로 당겨 주지만, 그 보증금은 나중에 돌려줄 돈이고 세금은 매년 나갑니다 — 보증금을 다른 데 투입해 두면 세금을 낼 현금이 따로 필요해집니다. 임대 조건을 설계할 때 보증금의 운용 수익과 간주임대료 세금을 함께 비교하는 것이 맞습니다. 세무에서 자금과 가장 크게 맞닿는 지점은 순서입니다 — 체납이 있으면 그것을 메우려는 정책자금과 보증조차 막힙니다. 신고는 기한 안에 하고, 납부가 어렵다면 분납·연장 제도를 먼저 쓰는 쪽이 비용이 작습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
월세를 안 받으면 세금도 없나요?
보증금이 있으면 간주임대료가 적용되어 세금이 발생할 수 있습니다.
전세로 돌리면 세금이 줄어드나요?
현금흐름은 바뀌지만 간주임대료 때문에 세금이 사라지지는 않습니다. 함께 계산해야 합니다.
간주임대료는 어떻게 계산하나요?
보증금에 고시되는 이자율 기준을 적용합니다. 이율이 해마다 달라지므로 신고 시점 기준을 확인하셔야 합니다.
어디에 물어보면 되나요?
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자금이 필요하면 어떻게 하나요?
세무에서 자금과 가장 크게 맞닿는 지점은 순서입니다 — 체납이 있으면 그것을 메우려는 정책자금과 보증조차 막힙니다. 신고는 기한 안에 하고, 납부가 어렵다면 분납·연장 제도를 먼저 쓰는 쪽이 비용이 작습니다. 저희 취급 기준은 카드매출 기반 최대 3억원 / 연 5.3%~6.9%입니다.
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