근저당과 전세권 설정 절차와 작성 — 무엇부터 어떤 순서로 하나

순서를 거꾸로 밟으면 먼저 해야 했던 것이 지나가 버립니다. 행정에는 선행 절차가 많습니다. 부동산을 담보로 자금을 받는 일에서 실제로 중요한 것은 금리가 아니라 순위입니다. 등기부에 먼저 올라간 권리가 먼저 배당받고, 뒤에 올라간 권리는 앞의 것을 다 채운 뒤에 남는 것을 받습니다. 그래서 선순위 근저당이 얼마나 잡혀 있는지가 추가 담보 여력을 정합니다 — 「담보 가치가 있다」와 「담보로 쓸 수 있다」가 다른 이유입니다. 임차인 쪽에서는 대항력과 우선변제권이 같은 구조로 작동합니다. 전세권을 설정하는 것과 확정일자를 받는 것은 효과가 다르고, 둘 중 무엇을 했는지에 따라 경매에서의 위치가 갈립니다. 근저당은 설정도 중요하지만 말소도 중요합니다 — 다 갚았는데 말소하지 않고 두면 그 한도만큼 담보 여력이 계속 묶입니다. 입력에 「근저당 말소」류가 나타나는 것이 그 때문입니다.

근저당과 전세권 설정 절차와 작성 한눈에 보기

실제로 밟는 순서

• 선순위 임차인이 있는 물건을 담보로 잡는 경우 그 대항력과 우선변제권을 확인합니다.
• 등기 신청은 법무사·변호사를 통해 처리하고 접수와 완료를 확인합니다.
• 추가 담보 여력을 계산합니다. 선순위 한도를 뺀 나머지가 실제로 쓸 수 있는 부분입니다.
• 선순위 근저당의 채권최고액을 확인합니다 — 실제 잔액이 아니라 설정된 한도가 순위를 잡습니다.

절차와 작성에서 특히

각 단계에서 접수증과 날짜를 남기십시오. 나중에 「언제 신고했는지」가 쟁점이 되면 그것 하나로 결과가 갈립니다. 온라인 신고는 접수번호를, 방문·우편은 접수증과 등기 영수증을 보관하십시오. 그리고 보완 요구가 오면 그 자체가 기한을 멈춰 주지 않는 경우가 있으니, 요구받은 날짜와 회신한 날짜를 함께 적어 두십시오.

자금은 어디서 걸리나

이 주제가 담보대출 한도를 실제로 정하는 자리입니다. 금융기관은 감정가에서 선순위 설정액과 임차보증금을 빼고 남은 범위에서 한도를 봅니다. 그래서 다 갚은 근저당을 말소하는 것만으로 담보 여력이 늘어나는 경우가 있습니다 — 비용이 거의 들지 않는 조치입니다. 반대로 급하게 2순위로 자금을 받으면 금리가 크게 올라가고, 그 이후에는 추가 조달이 사실상 닫힙니다. 담보를 쓰는 순서를 미리 설계해 두는 것이 조달 비용을 가장 많이 줄입니다. 부동산에서 생기는 돈은 일정에 묶입니다 — 허가를 기다리는 동안, 명도가 끝나기 전까지, 잔금 기한 안에. 수입이 없는 그 기간을 버틸 자금이 따로 있어야 합니다.

은행과 무엇이 다릅니까

자주 묻는 질문 (FAQ)