상가 담보대출 — 공실이 감정가를 깎습니다
아파트는 옆집 실거래가로 정해집니다. 상가는 그렇게 안 됩니다.
정식 제휴 금융기관
이름이 비슷하다고
조건까지 같지 않습니다
같은 이름으로 불려도 취급 기관에 따라 한도·금리·상환 방식이 전부 다릅니다. 구조를 모르고 고르면 몇 년간 이자로 그 차이를 부담하게 됩니다.
한 줄 요약 — 상가 담보대출의 한도는 아파트처럼 시세로 정해지지 않고 임대수익과 공실 여부를 반영한 수익환원 방식으로 감정되며, 같은 건물이라도 층·위치·업종에 따라 감정가가 크게 달라집니다.
상가 담보를 알아보시는 분들이 가장 많이 놀라는 지점이 감정가가 생각보다 낮게 나오는 것입니다. 이유가 있습니다. 아파트는 같은 단지 같은 평형의 실거래가가 기준이라 예측이 쉽습니다. 상가는 그 상가가 얼마를 버는가로 봅니다. 임대료가 얼마인지, 공실은 아닌지, 임차인이 안정적인지. 비어 있는 상가는 감정가가 크게 깎입니다. 그리고 같은 건물이라도 1층과 4층이 다르고, 코너와 안쪽이 다릅니다. 「우리 상가 시세가 얼마니까」로 계산하시면 어긋납니다. 담보인정비율도 주택보다 보수적입니다. 그래서 실무에서는 보증서를 얹거나 후순위를 더해 필요 금액을 맞추는 경우가 많습니다.
상가 담보대출 한눈에 보기
| 감정 방식 | 수익환원 중심 — 임대료·공실 반영 |
|---|---|
| 갈리는 요소 | 층 · 위치 · 전면 폭 · 업종 · 임차 안정성 |
| 공실 | 감정가를 크게 낮춤 |
| 인정 비율 | 주택보다 보수적 |
| 보완 | 보증서 · 후순위 · 신용 병행 |
| 비교 기준 | 금리 + 취급수수료 + 등기비용 + 중도상환 |
감정가를 올리는 것과 깎는 것
올리는 요소
임대차계약이 살아 있고 임대료가 꾸준히 들어오는 상태. 1층·전면·코너. 유동인구가 있는 입지. 임차인이 안정적인 업종.
깎는 요소
공실. 그리고 지하·고층, 안쪽 통로, 관리비 체납, 대형 임차인 하나에 의존하는 구조. 배후 상권이 무너지는 지역.
알아보기 전에 준비할 것
- 등기부등본 — 선순위 근저당과 가압류 여부를 먼저 확인하십시오.
- 임대차계약서 — 보증금과 월세가 감정에 직접 들어갑니다.
- 임차인 현황 — 공실이면 그 사실 자체가 한도를 깎습니다.
- 관리비 납부 내역 — 체납이 있으면 감점 요소가 됩니다.
- 사업자 서류 — 사업자 명의로 받으면 매출 자료도 함께 봅니다.
- 건축물대장 — 위반건축물로 등재돼 있으면 취급이 거절될 수 있습니다.
비교할 때 금리만 보지 마세요
상가 담보는 부대비용이 커서 금리 0.2%포인트보다 비용이 클 수 있습니다.
- 감정평가 수수료 — 누가 부담하는지 확인하십시오.
- 근저당 설정비 — 금액이 크면 등기 비용도 커집니다.
- 중도상환 수수료 — 몇 년 안에 정리할 계획이면 결정적입니다.
- 부수 거래 — 예금·카드 실적 요구가 실질 금리를 올립니다.
- 만기 구조 — 일시상환인지 분할인지, 만기 연장 조건은 무엇인지.
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서류 · 심사
서류 세 가지를 비대면으로 접수하고 제휴 금융기관이 심사합니다.
약정 · 입금
조건에 동의하시면 계좌로 입금됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
공실인데 담보대출이 되나요?
가능하지만 한도가 상당히 줄어듭니다. 임대수익이 없으면 감정에서 불리하게 잡히기 때문입니다. 임대차계약을 먼저 맞추고 진행하시면 조건이 달라지는 경우가 많습니다.
상가 시세가 3억인데 얼마나 나오나요?
시세가 아니라 감정가 기준이고, 상가는 감정가가 매매 호가보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 여기에 인정 비율과 선순위 채권액을 빼야 실제 가능 금액이 나옵니다. 미리 정확한 숫자를 말씀드리기 어려운 이유입니다.
지분으로 소유한 상가도 되나요?
공유 지분은 취급이 제한적입니다. 다른 공유자 동의가 필요하거나 아예 받지 않는 기관이 많습니다. 구분등기가 된 구분상가와는 다르니 등기 형태를 먼저 확인하십시오.
사업자 명의와 개인 명의 중 어느 쪽이 유리한가요?
사업자 명의로 하면 이자를 비용 처리할 여지가 생기고 사업 자금 용도로 인정받기 쉽습니다. 다만 매출 자료를 함께 보므로 재무 상태가 나쁘면 오히려 불리할 수 있습니다. 세무대리인과 상의하십시오.
안내 및 유의사항
- 메디플라톤은 신협중앙회·KB국민카드 등 제휴 금융기관의 대출 상품을 안내하는 금융 중개 플랫폼이며, 대출 여부 및 조건은 각 금융기관의 심사 결과에 따릅니다.
- 본문에 기재된 한도·금리·기간은 상품상 기준이며, 실제 조건은 매출 규모·신용 상태·자금 용도에 따라 달라집니다. 심사 결과에 따라 대출이 거절될 수 있습니다.
- 과도한 대출은 개인신용에 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 대출 취급 시 신용등급이 하락할 수 있습니다.
- 고객 부담 수수료는 없으며, 어떠한 명목으로도 선입금을 요구하지 않습니다.