개발행위허가 신고와 선임 — 어디에 무엇으로 신고하나

신고와 허가와 등록은 다른 제도입니다. 이름을 잘못 알면 창구부터 틀립니다. 사업용 부동산에서 가장 비싼 실수가 여기서 나옵니다 — 쓸 수 없는 땅을 사는 것입니다. 땅의 값은 위치만으로 정해지지 않고 그 위에 무엇을 할 수 있는지로 정해집니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 용도지역에 따라 허용되는 건축물과 행위를 정하고, 그 안에서도 개발행위허가를 받아야 하는 행위가 따로 있습니다. 여기에 지구단위계획이 걸려 있으면 더 구체적인 제한이 붙습니다. 건폐율·용적률은 그 다음 층의 제약입니다. 순서가 중요합니다 — 토지이용계획확인서로 용도지역과 계획을 먼저 보고, 그 범위에서 하려는 일이 가능한지 확인한 다음에 값을 매겨야 합니다. 거꾸로 하면 잔금을 치른 뒤에 허가가 나지 않는다는 답을 듣습니다. 허가 여부는 관할 지자체가 판단하므로 이 글은 단정하지 않습니다.

개발행위허가 신고와 선임 한눈에 보기

실제로 밟는 순서

• 하려는 일이 그 용도지역에서 허용되는 행위인지 확인합니다 — 여기서 걸리면 그 다음은 볼 필요가 없습니다.
• 개발행위허가 대상인 행위인지, 어떤 기준이 적용되는지 관할 부서에 확인합니다.
• 건축허가·사용승인까지 이어지는 전체 일정과 비용을 계산합니다. 개발행위허가만으로 끝나지 않습니다.
• 허가가 나지 않을 경우를 계약 구조에 반영합니다 — 허가 조건부 계약이 가능한지 검토합니다.

신고와 선임에서 특히

셋을 반드시 갈라야 합니다. 신고는 요건을 갖춰 알리면 되는 것(수리를 요하는 신고는 예외), 등록은 요건 심사를 거쳐 명부에 올리는 것, 허가는 원칙적으로 금지된 것을 관청이 풀어 주는 것입니다. 심사 강도와 거부 가능성, 어겼을 때의 제재가 모두 다릅니다. 저희가 신고·선임을 대리하지 않습니다 — 관할 기관과 전문 자격자에게 가셔야 합니다. 여기서는 어느 쪽인지와 무엇을 먼저 갖춰야 하는지만 적습니다.

자금은 어디서 걸리나

개발행위허가 단계에서 들어가고 회수되지 않는 돈이 생깁니다 — 측량, 설계, 각종 영향 검토, 인접 토지 협의. 허가가 나지 않으면 그 비용이 그대로 손실입니다. 그리고 땅을 먼저 사 두고 허가를 기다리는 구조는 이자가 계속 나가는데 수입이 없는 기간을 만듭니다. 브릿지 성격의 자금으로 땅을 잡는 경우 그 기간이 길어지면 금융비용이 사업성을 먹어 버립니다. 허가 가능성을 먼저 확인하는 비용이 그 위험보다 훨씬 작습니다. 부동산에서 생기는 돈은 일정에 묶입니다 — 허가를 기다리는 동안, 명도가 끝나기 전까지, 잔금 기한 안에. 수입이 없는 그 기간을 버틸 자금이 따로 있어야 합니다.

은행과 무엇이 다릅니까

자주 묻는 질문 (FAQ)